Investir en résidence étudiante : comment réussir son investissement ?

Chaque rentrée universitaire, le même constat est fait sur l’offre de logement étudiant en France. Elle n’est pas adaptée pour répondre à une demande qui ne cesse de croitre. Il est donc logique de considérer le secteur des résidences étudiantes comme un potentiel investissement dans l’immobilier. La promesse de loyers garantis, de ne pas avoir à se préoccuper de la gestion de son bien, et d’allégement de ses impôts très attractifs en font un investissement relativement sûr.

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard courant jusqu’au 31 décembre 2017, vous pouvez vous sentir pressé d’investir dans une résidence étudiante. Attention, car la forte rentabilité et les avantages fiscaux de ce placement en font aussi la cible parfaite pour les arnaques en tout genre. De plus, investir dans l’immobilier reste un choix comportant sa part de risques. Ces derniers peuvent néanmoins être minimisés en prenant une décision informée et réfléchie. Pour vous aider dans votre démarche, voici une présentation des avantages évidents que présente l’investissement dans une résidence étudiante. Nous vous donnerons également des conseils pour bien sécuriser votre investissement.

Un secteur en plein boom

L’absence de logement pour les étudiants français est un problème récurrent qui revient chaque année au mois de septembre. L’année dernière, la ville de Lyon n’était par exemple capable que de répondre à 5 % des demandes qui lui étaient faites. De plus, même quand les étudiants trouvent un logement universitaire près de leur école, ce dernier est souvent peu adapté à leurs besoins, trop cher, ou parfois même carrément insalubre. Le même constat est d’ailleurs fait aussi bien au public qu’en privé. Et malgré les 40 000 logements publics annoncés sur le prochain quinquennat, on est encore loin de répondre pleinement à la demande des étudiants français et de leur famille.

Ce vide actuel laisse présager la prolifération de projets émanant du privé, et donc de potentiels placements immobiliers pour les investisseurs intéressés. Il faut savoir que ces résidences privées, proposant des services se rapprochant parfois sensiblement du secteur hôtelier, sont très prisées des étudiants. Elles représentent aujourd’hui 35 % du marché.  La proximité avec les campus, les commerces, les transports, mais aussi les nombreux services comme l’accès à Internet en font aussi pour vous un potentiel placement immobilier relativement sûr.

Les avantages fiscaux d’un investissement en résidence étudiante

Avec un taux d’occupation moyen de 90 % dans les villes universitaires de France, investir en résidence étudiante représente une opportunité attirante, car fiable. Cela est également dû au fait que les loyers dans ce type de résidences sont garantis par un bail commercial. Ils courent de plus sur une période de 12 mois. Heureusement pour les propriétaires, vacances scolaires ne riment donc pas avec vacances locatives.

Il ne faut pas non plus oublier les avantages fiscaux que réprésentent un investissement en résidence étudiante. Si vous êtes intéressé par un tel placement, sachez que vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt (grâce au dispositif Censi-Bouvard) ou du régime des amortissements. A la clé : des revenus locatifs non imposés durant de nombreuses années. Pour bénéficier de ces avantages très attractifs, vous devez penser votre investissement sur une durée de minimum 9 ans. C’est la contrainte que le dispositif Censi-Bouvard impose aux propriétaires de biens meublés (professionnels ou non). La contrepartie se fera avec une réduction d’impôt égale à 11% du montant hors taxes de votre in­vestissement, dans la limite de 300.000 euros (hors prix du mobilier). Cela correspond tout de même à une réduction d’impôt maximale de 33 000 euros, soit 3.667 euros par an.

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De plus, le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) vous permettra de récupérer le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes de votre bien. Généralement, cette somme vous sera remboursée dans les trois à six mois suivant votre début d’activité. Encore une fois, pour bénéficier de ce cadeau fiscal, vous devrez vous engager à exploiter votre bien meublé pendant une durée minimale de 20 ans. Si vous le revendez plus tôt, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années jusqu’au terme.

Cibler le bon emplacement pour investir en résidence étudiante

Les gros avantages que présente l’investissement en résidence étudiante ne doivent pas vous faire perdre de vue l’essentiel. L’emplacement reste un paramètre crucial pour sécuriser le rendement de votre achat. La première chose à prendre en considération est la région dans laquelle il sera intéressant pour vous d’investir dans une résidence étudiante. Privilégiez celles qui souffrent d’une pénurie de logement plus forte. Considérez notamment l’Ile de France, l’Aquitaine,  les régions Provence-Alpes-Côte-d’Azur, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, et le Nord-Pas-de-Calais. Dans ces régions, sélectionnez ensuite les grandes villes qui attirent logiquement les grandes écoles et les universités. Elles comptabilisent plus d’étudiants à la recherche de logement, et donc de potentiels locataires.

Vous pouvez également vous tourner vers les gros campus en banlieu de ces centres urbains, comme Créteil, Orsay, Massy ou Versailles en Ile de France. C’est d’autant plus intéressant que le dispositif Censi-Bouvard n’est pas soumis aux mêmes contraintes géographiques que le régime Pinel (comme le zonage ou le plafonnement de loyers). Pour choisir votre résidence, vous devrez aussi vous assurer de sa proximité avec les campus universitaires, ou à défaut, des transports en commun pour s’y rendre. Le trajet jusqu’à l’université ne doit pas durer plus de 30 minutes. Très peu d’étudiants sont véhiculés, il est donc important que ces logements se situent à une distance raisonnable à pied des commerces et autres infrastructures prisées de vos locataires.

investissement résidence étudiante ça vaut la peine ou pas ?

La qualité de l’emplacement est donc très importante, puisqu’elle aura un impact direct sur le montant du loyer, mais aussi valeur de votre bien à la revente. Faites aussi bien attention aux services offerts aux résident, notamment l’entretien du linge, le ménage, la réception et le service d’un petit-déjeuner.

Choisir un gestionnaire expérimenté

Lorsque vous louez un bien meublé dans une résidence étudiante, vous passerez par une société de gestion. Certaines sont connues pour leur expérience dans ce secteur. C’est le cas notamment de Nexity ou Fac-Habitat. Le gestionnaire vous permettra de vous défaire des contraintes qui incombent traditionnellement aux propriétaires immobiliers. Elle s’occupera par exemple des visites, de la rédaction des actes, mais aussi de la relation avec votre locataire en percevant directement le loyer et en réclamant d’éventuels impayés.

Pour vous assurer de sa fiabilité, passez par une société de gestion ayant une longue expérience de ce type d’investissements. Vous allez être lié à cette dernière pendant une période minimale de 9 ans. D’où l’importance de vous assurer qu’elle ait fait ses preuves. C’est particulièrement important, car de nombreux cas de malversations ont été dénoncés dans ce secteur des résidences universitaires. Le premier piège à éviter est la promesse de rendements trop élevés par rapport à la réalité de ce secteur. Méfiez-vous des rendements nets annuels supérieurs à 5% (hors fiscalité). Faites également attention au montant des commissions prélevées sur votre loyer par la société de gestion. Elles sont généralement comprises entre 10 et 15 %. Au delà, elle ne sera pas sérieuse et risque de ne pas tenir ses promesses.

Conseils pour investir en résidence étudiante en toute sécurité

Maintenant que vous avez bien choisi l’emplacement de votre résidence et la société de gestion, passons aux conseils pratiques. Le premier est d’acheter votre bien par crédit. Les chambres pour étudiants ne dépassent généralement pas une surface de plus de 25 mètres carrés. Votre investissement de départ ne devrait donc pas être supérieur à 100 000 euros. Même si vous pouvez sortir cette somme de vos fonds propres, les taux d’intérêts étant relativement faibles, il est plus intéressant pour vous de passer par un emprunt. Vous pourrez ainsi déduire vos intérêts des recettes que vous tirerez de votre bien. Votre endettement permettra donc de défiscaliser une partie de vos revenus, qui s’ils étaient payés en espèce, serait soumis à l’impôt classique.

L’autre astuce pour maximiser le rendement de votre investissement est d’opter pour le régime réel.  Jusqu’au seuil de 32 900 euros de recettes annuelles tirées de vos loyers, vous pourrez choisir le régime du micro-BIC. Vous aurez ainsi des obligations déclaratives moins contraignantes et pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. Ce régime fiscal est encore plus intéressant si vous avez eu recours à un emprunt, car vous pourrez déduire les dépenses et charges en lien avec votre investissement (lorsqu’elles sont supérieures à 500 euros) de vos impôts. Si vos intérêts sont supérieurs au montant de votre loyer, vos revenus ne seront plus imposables. C’est une économie d’impôt qui n’est pas négligeable.

La crise que connait le secteur des logements étudiants rend cet investissement immobilier très intéressant. Cependant, avec des rendements élevés viennent des risques qui le sont tout autant. Pour les éviter, et profiter des abattements fiscaux que permet la loi française, le principal reste de bien réfléchir à votre investissement avant de vous lancer. Vérifiez l’existence d’une demande de la part des étudiants, ainsi que du sérieux de votre gestionnaire. Pour finir, réfléchissez à l’optimisation fiscale de votre acquisition afin de bénéficier d’intéressantes économie d’impôts.

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