Fiscalité LMNP : un régime fiscal intéressant ?

Selon la loi, la Location Meublée Non Professionnelle (ou LMNP) est une activité considérée comme commerciale. A la différence de la Location Meublée Professionnelle (LMP), la LMNP ne possède pas les mêmes avantages fiscaux. De plus, les revenus générés par la LMNP doivent être déclarés soit sous le régime du micro-bic (Bénéfices Industriels et Commerciaux) soit sous celui du réel. Mais quels sont les atouts de la LMNP ? Quelles sont les différences entre les deux régimes ? Quels sont les avantages de ce type de location ? Voici toutes les informations essentielles sur la fiscalité LMNP.

LMNP : que cela signifie-t-il ?

La Location Meublée Non Professionnelle existe depuis 1949 et est destinée à tous les contribuables français souhaitant louer un bien en vue de préparer leur retraite, par exemple. Avec la LMNP chaque personne peut donc devenir propriétaire d’un bien meublé et percevoir des loyers locatifs non imposables par les revenus fonciers mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les biens neufs, la TVA peut aussi être récupérée.

Les revenus générés par la LMNP ne doivent pas dépasser 23 000€ par an ou 50% des revenus globaux (aussi par an) du propriétaire.

La LMNP est un investissement intéressant et qui s’inscrit sur du long terme. En effet, en général, les personnes optant pour la LMNP ne revendent pas leur logement, mais le gardent afin de lui faire gagner de la valeur. Sa valorisation se fait au fur et à mesure des années.

fiscalité lmnp

Location meublée : ses spécificités

Une location est considérée comme meublée lorsque le bien comprend l’ensemble du mobilier et des équipements indispensables à la vie quotidienne de ses occupants : cuisine équipée, salle de bain fonctionnelle, canapés, tables, chaises, rideaux, lit, meubles de rangement… Tous doivent être en parfait état et adaptés à la taille du logement loué.

Fiscalité LMNP : quels sont les types de logements concernés ?

La fiscalité LMNP est souple. Avec cette dernière, il est tout à fait possible de louer un logement dans des résidences neuves ou de services. Vous pouvez également louer dans des appartements « classiques ». Quel que soit le type de location, celle-ci doit être meublée.

Si vous optez pour une résidence de services, vous pourrez profitez de nombreux avantages :

  • Vous n’aurez aucun problème en ce qui concerne la gestion locative.
  • Vous serez sûr de percevoir un loyer mensuel, car le gestionnaire bailleur est dans l’obligation de vous verser un revenu, et ce, que le logement soit loué ou non.

En cas de location d’un appartement classique, il vous sera ici plus facile de le revendre à la différence de la résidence de services.

Qui peut louer sous le statut de loueur meublé non professionnel ?

Depuis 2009, toute personne souhaitant opter pour la qualité de Loueur Meublé Non Professionnel doit respecter ces conditions :

  • Elle ne doit ni être inscrite au registre des sociétés ni au registre du commerce en tant que Loueur Meublé.
  • La somme des revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000€ par an (en cas de dépassement, le statut LMP doit être envisagé).
  • 50% des revenus globaux ne doivent pas être issus des locations des logements meublés.

Fiscalité LMNP : les systèmes d’imposition

Selon le type d’imposition choisi, vous pourrez déclarer vos revenus issus de la LMNP soit sous le régime micro-bic soit sous celui du régime réel.

Le régime micro-bic

Le régime micro-bic est un régime dit simplifié et adapté si vous ne déclarez pas plus de 33 100€ par an. Avec ce régime, aucune charge ne peut être déduite comme les frais d’entretien ou encore les frais d’assurances. Le revenu net imposable est quant à lui calculé à la suite d’un abattement de 50% sur les recettes.

statut lmnp

Si vous souhaitez profiter du régime micro-bic, il vous faudra inscrire sur votre déclaration de revenus (rubrique Bénéfices industriels et commerciaux) la somme totale des recettes (loyer + charges) perçue sur l’année.

Pour bénéficier de ce régime, il faut le demander avant le 1er février de l’année concernée. Cette option s’étend sur 2 ans et est renouvelée de manière automatique.

A noter : pour les logements de type chambres d’hôtes et gîtes, le plafond des recettes annuelles est de 82 800€ et l’abattement est de 71%.

Le régime réel

Si vous dépassez les 33 100€ de recettes annuelles, il vous faudra opter pour l’autre régime : le réel. Grâce à ce dernier, l’ensemble des dépenses liées à la Location Meublée Non Professionnelle peuvent être déduites. Vous pourrez ainsi soustraire la somme totale des charges et loyers perçus sur l’année dans le cadre de la LMNP :

  • Les charges de copropriété.
  • Les frais de notaire.
  • Les intérêts et les frais liés à l’emprunt.
  • La taxe foncière.
  • Les assurances de la location.
  • Les travaux (de remplacement et de réparation).
  • La taxe d’habitation.
  • Les dépenses liées à l’entretien comme les espaces verts.
  • Les différentes consommations du locataire dans le cas où les contrats sont à votre nom.

Une fois ces différentes sommes déduites, vous obtiendrez un résultat. Dans le cas où il est positif, on parlera de bénéfice, dans le cas contraire, on parlera de déficit.

Le bénéfice

Si le résultat obtenu est positif, le bénéfice sera ajouté aux autres revenus imposables afin que vous soyez imposé.

Le déficit

S’il y a déficit, celui-ci est reporté pendant 9 ans sur les bénéfices futurs.

Comment récupérer la TVA ?

Dans le cadre de la fiscalité LMNP, vous pouvez demander à récupérer la TVA incluse dans le prix d’achat de votre bien. Pour cela, vous devez :

  • Acquérir un logement dans une résidence de services qui propose trois services minimum : petit déjeuner, entretien des pièces communes…
  • Acheter un bien neuf.
  • Rentrer dans les conditions du statut LMNP (revenus locatifs annuels…).
  • Les revenus perçus doivent être déclarés dans la catégorie bénéfice industriels et commerciaux de votre déclaration.
  • Le taux de TVA doit être de 5.5% pour les loyers perçus.

Dès l’achat de votre bien, vous devez vous inscrire auprès du centre des impôts et des entreprises de la ville où se trouve votre bien meublé.

Les plus-values et la fiscalité LMNP

Si une plus-value est réalisée lors de la revente du logement, cette dernière est soumise au régime dit des plus-values immobilières privées.

plus-value lmnp

Location LMNP : les conditions à respecter

Pour éviter que l’avantage fiscal de la LMNP soit remis en cause, certaines conditions sont à respecter :

  • Louer le bien pour une durée d’au moins 9 ans.
  • Mettre le logement en location à la fin des travaux ou dans le mois suivant son achat.
  • Si le gestionnaire change, vous avez un mois pour louer à un nouveau.
  • Le logement meublé doit constitué la résidence principale du locataire.
  • En fonction des revenus locatifs perçus, il vous faut choisir le régime fiscal adéquat (micro-bic ou réel).

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

En choisissant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vous pourrez profiter de quelques avantages intéressants. En effet, comme indiqué au préalable, l’ensemble des charges liées au logement peuvent être déduites tout comme les amortissements. Un déficit foncier peut aussi être obtenu (selon la somme de toutes ces déductions). Dans ce cas, aucun revenu LMNP n’est imposable.

Un abattement de 50% est également possible avec le régime micro-bic. Pour les gîtes et les maisons d’hôtes, celui-ci est de 71%.

Conseils pour bien louer son logement

Pour louer un logement meublé (ou non), il est essentiel que celui-ci soit décent. Les différentes règles de sécurité doivent aussi être respectées. Voici un petit aperçu sur les conditions à respecter pour louer son bien :

  • La location doit être décente : aucun élément doit porter atteinte à la sécurité et à la santé des occupants.
  • La superficie du bien doit être supérieure à 9m².
  • 2m20 doit être la hauteur minimale sous plafond.
  • Le loyer doit être en accord avec la superficie du logement, sa qualité et les prix du marché. Aujourd’hui, vous pouvez fixer librement le montant du loyer. Pour le définir, il est important de prendre en considération la qualité du logement, son âge, sa taille, ses consommations énergétiques…

La fiscalité LMNP est très intéressante puisqu’elle permet d’investir dans un bien en vue de le louer, de percevoir des revenus locatifs non fiscalisés et entièrement sécurisés. Avec la fiscalité LMNP, la location meublée non professionnelle est perçue comme une activité commerciale dont les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

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