Amortissement LMNP et charges déductibles : nos explications

La notion d’amortissement d’un point de vue comptable correspond à l’action de lisser l’impact d’un investissement ou de déprécier la valeur d’un actif le tout, sur plusieurs années. De manière plus concrète et dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, l’amortissement permet de réduire votre imposition annuelle en dépréciant la valeur du bien et en mettant en avant les grosses dépenses effectuées.

Par exemple, en ce qui concerne la dépréciation, vous pourrez considérer que chaque année votre logement perd de la valeur de par une toiture, une fondation ou une structure qui vieillit. Vous pourrez alors vous imputer une dépense fictive annuelle correspondant à la perte de valeur de votre investissement immobilier.

De la même manière, dans le cadre d’une LMNP, vous pourrez déclarer les coûts relevant de travaux et d’achat de meuble sur votre imposition. Ces grosses dépenses seront étalées sur plusieurs années sur votre imposition ce qui vous permettra ainsi d’amortir les coûts sur le temps.

Ainsi, l’amortissement LMNP permet avant tout de défiscaliser une partie de votre investissement en lissant vos dépenses sur le temps.

Pour amortir son bien en LMNP, il est fortement conseiller de faire appel à un comptable spécialisé pour ce type de procédure. En effet, cela vous permettra de réduire les risques d’erreurs de manière considérable. Voici néanmoins un tutoriel pour comprendre comment se réalise un amortissement LMNP.

Dans un premier temps, il vous faudra bien évidemment obtenir le statut LMNP. Pour obtenir ce statut, il vous faudra respecter les conditions relatives à ce titre à savoir :

• Ne pas être inscrit au registre des sociétés ni au registre du commerce au titre de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
• Percevoir une somme totale de revenus locatifs strictement inférieure à 23 000€ par an dans le cas contraire, vous serez soumis au régime LMP.
• Les revenus issus des locations de logement meublés doivent être strictement inférieurs à 50% des revenus globaux du foyer fiscal auquel vous appartenez.
• Le logement doit détenir l’intégralité de l’ameublement nécessaire à une location meublée. Vous pouvez retrouver cette liste sur le site du gouvernement.

En tant que LMNP, vous aurez le droit à 2 régimes fiscaux :

• Micro-BIC : c’est le régime fiscal par défaut attribué à tous les LMNP qui n’ont pas fait une demande dérogatoire spécifique. Elle ne vous permet pas de réaliser d’amortissement LMNP ni de déduction de charges. Ici, vous déclarerez 50% des revenus perçus par vos locations meublées.
• Régime réel simplifié : ce régime fiscal vous permet de réaliser des amortissements LMNP et de déduire vos charges de votre imposition. Pour cela il vous faudra spécifier votre souhait d’opter pour le régime réel simplifié sur le formulaire pOi remis par la greffe du tribunal de commerce. Ce formulaire est indispensable pour débuter son activité LMNP.

L’amortissement LMNP et la déduction des charges se font directement sur la déclaration fiscale annuelle. Elle ce fait sur la déclaration des revenus complémentaires n° 2042 C PRO. Nous reviendrons par la suite sur les charges déductibles et les amortissements possibles.

En optant pour le régime réel simplifié, vous pourrez déduire de vos revenus imposables les charges découlant de votre activité LMNP. Ces charges peuvent se diviser en 2 grands groupes :

• Dépenses réelles déductibles sur l’année civile en cours.
• Charges amortissables sur plusieurs années.

Voici un détail non-exhaustif des différents types de dépense déductible de votre imposition.

Il n’existe aucune liste officielle exhaustive des charges déductibles en tant que LMNP réel. Vous pourrez alors choisir de manière arbitraire quelles dépenses vous désirez déclarer et déduire de votre imposition pour l’année civile. Certaines sources non officielles mettent en avant que ces charges doivent être supérieures à 500 euros pour être comptabilisées. Néanmoins, nous n’avons trouvé aucune trace officielle de ces propos et ne pouvons donc pas confirmer cette condition. Il est donc très souvent recommandé de laisser votre comptable s’occuper de cette déclaration et de le laisser choisir les dépenses à déclarer.

Néanmoins, nous pouvons malgré tout vous proposer une liste non exhaustive des charges que vous pouvez déduire de votre imposition sur l’année civile.

• Intérêts et frais liés à l’emprunt
• Frais liés à la location (abonnement AirBnB, commission d’agence immobilière, etc.)
• Frais de notaire ou autres liés à l’achat du bien (si vous décidez de ne pas les amortir)
• Taxe foncière
• Assurances de la location
• Taxe d’habitation
• Charges courantes de copropriété (hors travaux)
• Assurances de la location
• Remplacement de petit électroménager
• Dépenses liées à l’entretien comme les espaces verts
• Charges liés à la consommation du locataire dans le cas où ce contrats sont sous votre nom (eau, gaz, électricité, internet, etc.).

Les charges déductibles sur une année civile sont donc en général les petites dépenses. Néanmoins, pour les achats plus importants, vous pourrez faire le choix de les amortir sur plusieurs années. C’est à dire, de déduire de vos impôts une part de la somme dépensée sur un certain délai. Le temps d’amortissement de ces dépenses dépend du type d’achat effectué. Là encore, la loi reste floue mais nous pouvons diviser ces charges amortissables de cette manière :

• Achat du bien : amortissable sur 20 ans (en moyenne).
• Frais de notaire ou autres liés à l’achat du bien : amortissable sur le même temps que l’achat du bien.
• Travaux de rénovation du logement (peinture, carrelage, etc.) : amortissable sur 10 ans.
• Gros œuvre (réfection de toiture, etc.) : amortissable sur 30 ans.
• Ameublement (canapé, literie, vaisselle, etc.) : amortissable sur 5 ans.

Un bien immobilier peut être décomposé en plusieurs composants. Ces derniers sont généralement le terrain (qui ne peut être amorti), les travaux, l’aménagement, la toiture, etc. Cette décomposition de votre bien a pour principal intérêt de ventiler votre amortissement. Chaque composant pourra déterminer en partie la valeur de votre bien et aura une durée d’amortissement dépendant de son utilisation réelle. Pour bien optimiser votre amortissement, vous allez devoir faire la liste des composants de votre bien locatif meublé, et leur durée d’utilisation.

Ce n’est pas une mince affaire, et vous serez souvent contraint de passer par un professionnel pour réaliser ce montage financier. Vous pouvez ainsi engager un expert comptable. Nous vous conseillons vivement de le faire afin d’éviter les potentiels erreurs dans vos déclarations fiscales (et les sanctions qui pourraient en découler). Ce montant vous permettra de bénéficier d’un abattement fiscal supplémentaire. La réduction de la cotisation d’impôt sur vos revenus correspondra aux deux tiers des dépenses présentées dans votre comptabilité ainsi que votre adhésion à un centre de gestion reconnu ou à un organisme mixte de gestion agréé.

Ce plafond s’applique, dans la limite de 915 euros et du montant de l’impôt sur le revenu dû, aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017. Les durées d’amortissement des composants de votre bien seront assez longues. Tout du moins plus longues que celles que nous vous avons présenté pour les dépenses amortissables.

Pour déclarer un amortissement LMNP, il est donc conseillé de passer par un comptable ou un expert comptable. En effet, comme vous pouvez l’observer, ces démarches sont complexes et lourdes de conséquences si elles sont mal réalisées. Celui-ci déclarera les amortissements LMNP directement sur votre déclaration fiscale en catégorisant vos dépenses.

En effet, selon chaque catégorie, le temps d’amortissement de dépenses varient. En général ce temps amortissable est directement lié au temps d’utilisation / durée de vie de chaque catégorie. Par exemple, pour l’ameublement (canapé, lit, rangements, etc.), on estime à 5 ans la durée de vie de ces objets. A l’inverse, des travaux de gros œuvre durent en moyenne 30 ans avant d’avoir à être réalisé à nouveau. Pour ce qui est des travaux de rénovations tels que la peinture du logement, la durée d’amortissement est de 10 ans.

Ainsi, chaque année, vous pourrez soustraire à la somme de loyer obtenue, le montant des dépenses divisé par le temps d’amortissement.

Prenons en exemple que vous avez meublé le logement pour une somme de 5 000 euros. Ainsi pendant 5 ans, vous pourrez déduire de vos revenus 1 000 euros (5 000 / 5).

L’amortissement vous permet ainsi de réduire drastiquement vos revenus imposables pendant de nombreuses années.