Investir en résidence étudiante : comment réussir son investissement ?

Il existe de nombreuses avantages à investir dans un logement étudiant :

• Des déductions fiscales notables
• Une certaine sécurité concernant les versements de loyers et les vacances locatives.
• Un rendement souvent intéressant.
• Une plus value potentielle attractive.
• De la tranquillité concernant les démarches locatives.

Dans un premier temps, investir en résidence étudiante permet d’obtenir des avantages fiscaux qui permettent de déduire des sommes notables sur votre déclaration d’imposition.

La demande locative des étudiants surpasse de loin l’offre proposée dans un grand nombre de  grandes villes. L’absence de logement pour les étudiants français est un problème récurrent qui revient chaque année au mois de septembre. L’année dernière, la ville de Lyon n’était par exemple capable que de répondre à 5 % des demandes qui lui étaient faites. De plus, même quand les étudiants trouvent un logement universitaire près de leur école, ce dernier est souvent peu adapté à leurs besoins, trop cher, ou parfois même carrément insalubre. Ainsi, en choisissant d’investir dans un logement étudiant situé dans une grande ville étudiante comme Lyon, Bordeaux, Toulouse ou encore Paris, vous vous assurez très peu de vacance locative.

De plus, les étudiants sont souvent soutenus par leurs parents d’un point de vue financier, cela réduit grandement les risques d’impayés.

Enfin, la gestion de location passe en général par un tiers, une société d’exploitation qui se charge de trouver les locataires, de réaliser la signature de bail, la récolte des loyers et tout autre démarche de gestion. Ainsi, vous pourrez vous lancez dans la location en tout tranquillité en laissant de côté les aspects souvent fastueux.

Quand l’on décide d’investir dans l’immobilier et notamment dans la location d’autres facteurs que la sécurité de l’investissement et les déductions fiscales sont à prendre en compte. En effet, en choisissant de louer une habitation, l’objectif est bien entendu d’augmenter son capital. Ainsi, le rendement de la location et, dans un plus long terme, la plus-value sur la revente sont des variables à envisager avant même l’achat.

Le rendement d’un logement étudiant est en moyenne de 4,1 % contre 3,5% pour une location classique d’un appartement. Ce qui est tout à fait honorable. Bien entendu, ce rendement peut varier d’une ville à l’autre ou même d’une zone ou quartier à l’autre.

Pareillement, la revente est souvent facilitée par les nombreux avantages qu’offre la location d’un logement étudiant. Il est même tout à fait possible de réaliser une plus-value très honnête. Attention tout de même, la plus-value dépendra de l’état du logement et de celui des installations de la résidence. Il vous faudra alors faire attention au sérieux du gestionnaire de la résidence pour étudiant envisagé.

Comme expliqué précédemment, l’un des avantages les plus attirants d’investir dans un logement étudiant reste les déductions fiscales associées. Voici les types de régime auquel vous pourrez prétendre en optant pour un investissement dans une résidence étudiante. Pour en apprendre plus sur les différents régimes sociaux, n’hésitez pas à lire notre avis sur les dispositifs pour défiscaliser facilement existant en France.

La loi Censi-Boulevard concerne :

• Logements neufs
• Résidences de service
• Habitations meublées
• Logements loués pour au moins 9 ans
• Loueurs ayant un BIC.

Ce régime fiscal vous permet entre-autres de :

• Réduire 11 % de l’investissement sur la déclaration fiscale avec un plafond de l’investissement de 300 000 euros.
• Récupérer la TVA sur l’investissement soit, 19,6% de la somme investie. Attention, vous aurez 6 mois après livraison du bien pour récupérer votre dû.
• Déduire entièrement les frais réels ainsi que les intérêts d’emprunt.

La fiscalité LMNP offre de grands avantages. Pour obtenir ce statut il vous faudra :

• Meubler le logement selon les indications du gouvernement (source).
• Ne pas être inscrit en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP).
• Obtenir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros par an.
• Les revenus venant des locations ne doivent pas être supérieur à 50 % des revenus globaux du foyer du loueur.

Ce statut vous permettra d’obtenir de nombreux avantages fiscaux comme :

• Amortissement de la valeur du bien. Pour en savoir plus, lisez notre article sur l’amortissement LMNP.
• Récupérer la TVA de l’achat du logement soit 19,6%.
• Pour le choix du régime Micro-Bic, obtenir 50% d’abattement forfaitaire de vos revenus BIC pour des recettes plafonnées à 70 000 euros.
• Un bail de location avantageant grandement le propriétaire.
• Dans le cadre du régime réel, des déductions sur l’imposition des frais engendrer par le logement.

L’emplacement reste un paramètre crucial pour sécuriser le rendement de votre achat. Privilégiez les régions qui souffrent d’une pénurie de logement plus forte. Considérez notamment l’Ile de France, l’Aquitaine,  les régions Provence-Alpes-Côte-d’Azur, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, et le Nord-Pas-de-Calais. Dans ces régions, sélectionnez ensuite les grandes villes qui attirent logiquement les grandes écoles et les universités.

Vous pouvez également vous tourner vers les gros campus en banlieue de ces centres urbains, comme Créteil, Orsay, Massy ou Versailles en Ile de France. C’est d’autant plus intéressant que le dispositif Censi-Bouvard n’est pas soumis aux mêmes contraintes géographiques que le régime Pinel (comme le zonage ou le plafonnement de loyers).

Pour choisir votre résidence, vous devrez aussi vous assurer de sa proximité avec les campus universitaires, ou à défaut, des transports en commun pour s’y rendre. Le trajet jusqu’à l’université ne doit pas durer plus de 30 minutes. Très peu d’étudiants sont véhiculés, il est donc important que ces logements se situent à une distance raisonnable à pied des commerces et autres infrastructures prisées de vos locataires.

Comme vous pouvez le comprendre, notre avis sur l’investissement en logement étudiant est positif. Néanmoins, il ne faut pas se jeter dans la gueule du loup sans prospecter avant !  En effet,  toutes les résidences étudiantes ne se valent pas. Il vous faudra bien choisir votre investissement selon le lieu, l’expérience et la qualité du gestionnaire et prendre en compte plusieurs petites astuces pour améliorer votre rentabilité et diminuer grandement vos impôts. Nous vous expliquons tout ici.

Les chambres pour étudiants ne dépassent généralement pas une surface de plus de 25 mètres carrés. Votre investissement de départ ne devrait donc pas être supérieur à 100 000 euros.

Même si vous pouvez sortir cette somme de vos fonds propres, les taux d’intérêts étant relativement faibles, il est plus intéressant pour vous de passer par un emprunt. Vous pourrez ainsi déduire vos intérêts des recettes que vous tirerez de votre bien. Votre endettement permettra donc de défiscaliser une partie de vos revenus, qui s’ils étaient payés en espèce, serait soumis à l’impôt classique.

Lorsque vous louez un bien meublé dans une résidence étudiante, vous passerez par une société de gestion. Certaines sont connues pour leur expérience dans ce secteur. C’est le cas notamment de Nexity ou Fac-Habitat. Le gestionnaire vous permettra de vous défaire des contraintes qui incombent traditionnellement aux propriétaires immobiliers.

Elle s’occupera par exemple des visites, de la rédaction des actes, mais aussi de la relation avec votre locataire en percevant directement le loyer et en réclamant d’éventuels impayés.

Pour vous assurer de sa fiabilité, passez par une société de gestion ayant une longue expérience de ce type d’investissements. Vous allez être lié à cette dernière pendant une période minimale de 9 ans.

Le premier piège à éviter est la promesse de rendements trop élevés par rapport à la réalité de ce secteur. Méfiez-vous des rendements nets annuels supérieurs à 5% (hors fiscalité). Faites également attention au montant des commissions prélevées sur votre loyer par la société de gestion. Elles sont généralement comprises entre 10 et 15 %. Au delà, elle ne sera pas sérieuse et risque de ne pas tenir ses promesses.

Pour maximiser le rendement de votre investissement est d’opter pour le régime réel. Jusqu’au seuil de 32 900 euros de recettes annuelles tirées de vos loyers, vous pourrez choisir le régime du micro-BIC. Vous aurez ainsi des obligations déclaratives moins contraignantes et pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.

Ce régime fiscal est encore plus intéressant si vous avez eu recours à un emprunt, car vous pourrez déduire les dépenses et charges en lien avec votre investissement (lorsqu’elles sont supérieures à 500 euros) de vos impôts. Si vos intérêts sont supérieurs au montant de votre loyer, vos revenus ne seront plus imposables. C’est une économie d’impôt qui n’est pas négligeable.

La crise que connait le secteur des logements étudiants rend cet investissement immobilier très intéressant. Cependant, avec des rendements élevés viennent des risques qui le sont tout autant. Pour les éviter, et profiter des abattements fiscaux que permet la loi française, le principal reste de bien réfléchir à votre investissement avant de vous lancer.

Vérifiez l’existence d’une demande de la part des étudiants, ainsi que du sérieux de votre gestionnaire. Pour finir, réfléchissez à l’optimisation fiscale de votre acquisition afin de bénéficier d’intéressantes économies d’impôts.