Fiscalité LMNP : un régime fiscal intéressant ?

La Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP est un statut fiscal existant depuis 1949 mais dont les subtilités varient souvent. Il vous permet de louer un logement meublé de 3 manières possibles :

• Saisonnière : logements touristiques
• Temporaire : habitation d’affaire
• Permanente : investissement en résidence étudiante, investissement résidence sénior ou encore EHPAD.

La LMNP est un investissement intéressant et qui s’inscrit sur du long terme. En effet, en général, les personnes optant pour la LMNP ne revendent pas leur logement, mais le gardent afin de lui faire gagner de la valeur. Sa valorisation se fait au fur et à mesure des années.

Pour réaliser de la location meublée, certaine spécificité doivent être pris en compte. En effet, il est INDISPENSABLE que le logement soit intégralement meublée selon les conditions pré-établis par la loi immobilière française (source). Ainsi, il faudra que votre logement contienne :

• Rangements
• Matériel d’entretien ménager minimum
• Plaques de cuisson, four et ustensiles de cuisines
• Vaisselle nécessaire pour le nombre de personne pouvant être logé
• Réfrigérateur et congélateur
• Intégralité de la literie avec couette et couverture
• Table et sièges
• Rideaux
• Luminaires.

En choisissant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vous pourrez profiter de quelques avantages intéressants. En effet, comme indiqué au préalable, l’ensemble des charges liées au logement peuvent être déduites tout comme les amortissements. Un déficit foncier peut aussi être obtenu (selon la somme de toutes ces déductions). Dans ce cas, aucun revenu LMNP n’est imposable.

Un abattement de 50% est également possible avec le régime micro-bic. Pour les gîtes et maisons d’hôtes, celui-ci est de 71%.

Depuis 2009, toute personne souhaitant opter pour la qualité de Loueur Meublé Non Professionnel doit respecter ces conditions :

• Elle ne doit ni être inscrite au registre des sociétés ni au registre du commerce en tant que Loueur Meublé.
• La somme des revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000€ par an (en cas de dépassement, le statut LMP doit être envisagé).
• 50% des revenus globaux ne doivent pas être issus des locations des logements meublés.

La fiscalité LMNP est souple. Avec cette dernière, il est tout à fait possible de louer un logement dans des résidences neuves ou de services. Vous pouvez également louer dans des appartements “classiques”. Quel que soit le type de location, celle-ci doit être meublée.

Si vous optez pour une résidence de services, vous pourrez profitez de nombreux avantages :

• Vous n’aurez aucun problème en ce qui concerne la gestion locative.
• Vous serez sûr de percevoir un loyer mensuel, car le gestionnaire bailleur est dans l’obligation de vous verser un revenu, et ce, que le logement soit loué ou non.

En cas de location d’un appartement classique, il vous sera ici plus facile de le revendre à la différence de la résidence de services.

En optant pour une activité de location meublée, 2 grands types de statuts s’offrent à vous :

• Location meublée professionnelle (LMP).
• Location meublée non-professionnelle (LMNP).

L’imposition en tant que LMNP offre des avantages fiscaux non négligeables en comparaison au statut LMP. En effet, vous obtiendrez un allègement de votre fiscalité qui passe par :

• Suppression de la TVA.
• Réduction de l’impôt sur le revenu via des déductions fiscales.

Pour obtenir ces avantages fiscaux en tant que LMNP, il vous faudra respecter les conditions associées à ce statut fiscal de location meublée non professionnelle mais aussi choisir entre les différents régimes fiscaux proposés.

Selon le type d’imposition choisi, vous pourrez déclarer vos revenus issus de la LMNP soit sous le régime micro-bic soit sous celui du régime réel.

Le régime micro-bic est le régime fiscal par défaut si vous ne déclarez pas plus de 33 100€ par an. Étant donné que la fiscalité LMNP ne s’applique qu’aux investisseurs déclarant moins de 23 000 € de loyers par an, vous serez obligatoirement soumis à ce régime sauf si vous faite la demande express de choisir un autre statut d’imposition.

Avec ce régime de fiscalisation, aucune charge ne peut être déduite comme les frais d’entretien ou encore les frais d’assurances. Le revenu net imposable est quant à lui calculé à la suite d’un abattement de 50% sur les recettes. Autrement dit, avec ce régime d’imposition LMNP vous ne serez imposable que sur 50% des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous souhaitez profiter du régime micro-bic, il vous faudra inscrire sur votre déclaration de revenus (rubrique Bénéfices industriels et commerciaux) la somme totale des recettes (loyer + charges) perçue sur l’année.

Pour bénéficier de ce régime, il faut le demander avant le 1er février de l’année concernée. Cette option s’étend sur 2 ans et est renouvelée de manière automatique.

A noter : pour les logements de type chambres d’hôtes et gîtes, le plafond des recettes annuelles est de 82 800€ et l’abattement est de 71%.

Attention, avec un régime BIC vous ne pourrez pas non plus déduire de TVA ou de bénéficier d’une déduction fiscale supplémentaire. Néanmoins, il est possible de choisir un autre régime de fiscalisation LMNP.

Si vous dépassez les 33 100€ de recettes annuelles, vous serez automatiquement imposé selon le régime réel. Dans le cas contraire, il vous faudra exprimer votre souhait d’être imposé selon le régime réel simplifié sur votre déclaration d’existence pOi remise par la greffe du tribunal de commerce. Grâce à ce dernier, l’ensemble des dépenses liées à la Location Meublée Non Professionnelle peuvent être déduites. Vous pourrez ainsi soustraire la somme totale des charges et loyers perçus sur l’année dans le cadre de la LMNP :

• Les charges de copropriété.
• Les frais de notaire.
• Les intérêts et les frais liés à l’emprunt.
• La taxe foncière.
• Les assurances de la location.
• Les travaux (de remplacement et de réparation).
• La taxe d’habitation.
• Les dépenses liées à l’entretien comme les espaces verts.
• Les différentes consommations du locataire dans le cas où les contrats sont à votre nom.

Une fois ces différentes sommes déduites, vous obtiendrez un résultat. Dans le cas où il est positif, on parlera de bénéfice, dans le cas contraire, on parlera de déficit.

Le bénéfice

Si le résultat obtenu est positif, le bénéfice sera ajouté aux autres revenus imposables afin que vous soyez imposé.

Le déficit

S’il y a déficit, celui-ci est reporté pendant 9 ans sur les bénéfices futurs.

Ce régime peut s’avérer extrêmement avantageux en termes d’imposition pour un LMNP.

Pour ne pas payer d’impôt, il vous faudra choisir le régime LMNP réel simplifié. En effet, le régime micro-bic ne vous permettra pas de réaliser les déductions fiscales nécessaires à une exemption d’impôt dans la majorité des cas.

Pour ne pas payer d’impôt, vous pourrez réaliser des déductions lors de votre déclaration d’impôt. En tant que LMNP avec régime réel, vous aurez l’avantage de pouvoir déduire 2 grands types de charge de vos impôts à savoir :

• Charges réellement payées : frais de gestion locative, charge de copropriété, intérêts d’emprunt, assurance du logement, eau, gaz, électricité, impôt foncier, honoraire expert comptable, assurance emprunteur, frais de notaire et bancaire divers, abonnement internet ou commission sur un ou des sites de location saisonnier, etc.
• Amortissement du bien : équipement et mobilier, travaux, gros œuvre, toiture, façade, etc. Le système d’amortissement LMNP est un avantage fiscale très intéressant.

Ces sommes pourront se déduire de vos revenus imposables et ainsi ne pas payer d’impôt en tant que LNMP selon les revenus de votre foyer fiscal.

Dans le cadre de la fiscalité LMNP au régime réel simplifié, vous pouvez demander à récupérer la TVA incluse dans le prix d’achat de votre bien. Pour cela, vous devez :

• Acquérir un logement dans une résidence de services qui propose trois services minimum : petit déjeuner, entretien des pièces communes…
• Acheter un bien neuf.
• Rentrer dans les conditions du statut LMNP (revenus locatifs annuels…).
• Les revenus perçus doivent être déclarés dans la catégorie bénéfice industriels et commerciaux de votre déclaration.
• Le taux de TVA doit être de 5.5% pour les loyers perçus.

Dès l’achat de votre bien, vous devez vous inscrire auprès du centre des impôts et des entreprises de la ville où se trouve votre bien meublé.

Cette loi s’applique aux investisseurs détenant une location meublée non professionnelle avec un régime réel simplifié dans une résidence de service et vous permet de bénéficier de :

• réduction d’impôt de 11% du prix d’achat du bien et plafonné à 300 000 euros répartie sur 9 années. Dans le cas où la réduction d’impôt est supérieur au montant imposable annuellement du revenu du foyer fiscal, il est possible de reporté cette réduction pendant les 6 années suivantes.
• récupération de 20% de la TVA sur le montant du bien si vous vous engagez à louer le logement pendant les 20 années suivantes.
• une sérénité dans la gestion du bien : un bail commercial liera l’investisseur et le gestionnaire de la résidence de service. Ce dernier devra fournir le loyer mensuel à l’investisseur pendant une durée minimale de 9 ans que le logement soit loué ou non. De plus l’intégralité de la logistique de location ainsi que de la gestion du bien sera à la charge du gestionnaire.

Quelque soit le nombre de bien détenu en tant que LMNP, vous n’aurez à faire qu’une seule et unique déclaration fiscale. Celle-ci sera déposée sous le numéro de SIRET obtenue grâce au formulaire POi.

Le calcul de l’imposition sur vos revenus locatifs dépend du régime fiscal LMNP choisi. Voici un exemple de déclaration d’impôt selon le régime choisi :

Comme vous pouvez le voir, le statut LMNP peut s’avérer extrêmement intéressant pour avoir un bien locatif tout en ayant des réductions d’impôts. Néanmoins, ces avantages viennent avant tout du régime réel simplifié. Or, si vous ne pensez pas à demander expressément ce statut, vous serez imposés selon la fiscalité du régime LMNP micro-BIC. Celui-ci ne vous donnera le droit à un abattement que de 50% sur la somme de votre loyer annuel.

Dans 85% des cas, le régime réel s’avère plus intéressant sur un point de vue fiscal. Néanmoins, la déclaration fiscale peut s’avérer bien plus compliquée et il est souvent conseillé de se faire accompagner d’un expert comptable pour réaliser ces démarches administratives.