Investissement LMNP

Avec des taux d’emprunt historiquement bas, investir dans l’immobilier n’a jamais été aussi attractif qu’en 2017. Les nombreux avantages fiscaux offerts aux propriétaires de biens proposés à la location, notamment les biens meublés, ont également incité de nombreux français à se lancer dans cette aventure. C’est d’autant plus intéressant que la gestion de ces biens est souvent assurée par une société privée qui déleste le propriétaire de l’ensemble des contraintes qui peuvent peser quant à la location d’un bien. Imaginez ne pas avoir à chercher de locataire, percevoir votre loyer, ni même gérer l’entretien de votre bien. Si ces nombreux avantages vous intéressent, il est temps de vous pencher sur l’investissement LMNP ou loueur d’un bien meublé non professionnel. Vous trouverez ici toutes les informations pour bien comprendre à quoi il s’applique et comment vous pouvez en profiter. Avantages fiscaux, rendements moyens et pièges à éviter : voici tout ce que vous devez savoir sur les investissements LMNP.

A quoi s’applique le statut LMNP

Investir dans un bien meublé consiste à acheter un appartement équipé de meubles dans le but de le louer à une tierce personne. Cet appartement sera généralement intégré à une résidence pensée pour un marché bien précis de locataires : notamment les touristes, les étudiants, ou les personnes âgées (dépendantes ou non). Vous pouvez également investir dans l’ancien et gérer directement votre bien meublé. Cependant, cette spécificité permet de décharger le propriétaire de la gestion de son bien meublé, puisque cette dernière sera assurée par une société de gestion locative. L’engagement qui est alors pris entre le propriétaire et le gestionnaire spécialisé se fera sur une période comprise entre 9 et 12 ans. Cette période est naturellement renouvelable. Cet accord entre les deux parties prendra la forme d’un bail commercial. En échange des services proposés par le gestionnaire, le propriétaire lui versera une commission sur les revenus tirés de la location de son bien meublé. Cette dernière est généralement comprise entre 10 et 15 %.

Autre particularité, la résidence dans laquelle vous allez investir doit proposer le petit-déjeuner, un service de ménage ou une réception pour accueillir les visiteurs. C’est un avantage certain pour attirer les locataires qui apprécient ce type de services. Mais cela signifie aussi des charges de fonctionnement plus importantes. C’est pour cela qu’intervient la société de gestion (puisque vous n’êtes pas censé être un professionnel de la location immobilière). Mais aussi que de nombreux investisseurs sont nécessaires pour ce type de projet afin d’en amortir les frais.

La dernière condition pour obtenir le statut LMNP est de vous engager sur la longue durée. En effet, vous devrez exploiter votre bien meublé sur une période de 9 à 12 ans pour profiter des avantages (principalement fiscaux) attachés à l’investissement LMNP.

Comment obtenir le statut LMNP

Au delà de ces considérations générales quant aux biens que vous devez acquérir pour prétendre au statut de LMNP, certaines obligations vous incombent également personnellement. Vous devez commencez par déclarer votre statut LMNP au centre des impôts dont dépend votre bien immobilier. Vous avez 15 jours à partir de la date de livraison de votre bien pour le faire.  L’autre particularité concerne le seuil des revenus que vous tirez de la location de votre bien meublé. Ce dernier doit être inférieur à un montant de 23 000 euros par an (en comptant les charges perçues).  Au delà, vous serez considéré comme un loueur professionnel (LMP) et devrez être enregistré au Registre des Commerces et des Sociétés. La dernière démarche à faire sera de choisir votre régime d’imposition (au forfait ou réel) et si vous souhaitez être assujetti ou non à la TVA.

Quels sont les avantages des investissements LMNP

Dans un contexte récent de réduction des niches fiscales en France, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers ce statut LMNP pour investir dans l’immobilier. En effet, ce dernier n’est pas impacté par ces mesures et bénéficie même de solides avantages fiscaux. Pour cela, la première chose à comprendre est le régime d’imposition auquel sont soumis les investissements LMNP. Il s’agit soit du régime micro BIC (qui est le plus souvent appliqué aux entreprises), ou le régime réel. Pour bénéficier du premier, vos revenus ne doivent pas dépasser 32 600 euros par mois. Au delà de ce seuil, vous devrez obligatoirement passer au régime réel.

Les trois avantages fiscaux principaux dont vous pouvez profiter avec un investissement LMNP sont les suivants :

  • une plus faible imposition de vos revenus :

  • la possibilité d’amortir les charges et les dépenses liées à votre bien meublées

  • le remboursement de votre TVA

Une imposition des revenus allégée

Le premier avantage de l’investissement LMNP est qu’il est peu imposable. Même si vous conservez le régime BIC, vous disposerez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus bruts. C’est un avantage notable par rapport à la location nue par exemple. Cette dernière ne permet en effet qu’un abattement de 30 % sur les impôts à reverser sur les revenus que vous tirez de la location de votre bien.

Les amortissements d’un bien meublé proposé à la location

Avec le statut LMNP, vous avez la possibilité d’amortir sur une période donnée les charges et dépenses liées à votre bien meublée. Cela se traduit logiquement par une faible imposition de vos loyers sur une période pouvant aller entre 10 et 30 ans grâce à ce dispositif.

Le remboursement de la TVA

Avec un investissement LMNP, vous pouvez vous voir rembourser la totalité de la TVA si vous vous engagez à exploiter votre bien meublé pendant une période de minimum 20 ans. Cette mesure vous permet au final d’acheter votre bien hors taxe. Les rentabilités et prix de revente de ce type de biens (uniquement lorsqu’ils sont intégrés dans une résidence de service), sont d’ailleurs calculés hors taxes. Si vous revendez votre bien avant la période fixée par la loi de 20 ans, vous devrez rembourser la TVA dont vous avez été exempté pendant la durée de gestion de votre bien immobilier.

Quels sont les risques de l’investissement LMNP

Les forts taux d’occupation, la rentabilité entre 4 et 5 % et les avantages fiscaux de ce statut sont très attractifs. Cela ne signifie pas pour autant qu’il s’agit d’un investissement 100 % sûr. Que vous ayez fait le choix d’investir dans une résidence de service ou dans un bien meublé indépendant, ces deux placements comportent leur part de risque.

Si vous avez fait le choix d’investir dans une résidence de service, le premier risque que vous encourez est d’avoir affaire à un gestionnaire peu fiable. S’il dépose le bilan, vous n’aurez plus qu’un an pour retrouver une autre société de gestion afin de ne pas perdre les avantages dont vous permet de bénéficier le statut LMNP. Pour éviter cela, la première chose à faire est de bien vérifier que les taux de rendement qui vous sont promis ne sont pas irréalistes. Pour cela, ils ne doivent pas dépasser les 5 %. Vérifiez également que le prix du loyer correspond à la norme du marché.

L’autre risque de votre investissement LMNP concerne la revente de votre bien. A la fin du bail (qui se fera généralement après une période minimum de 9 ans), vous pouvez être contraint de reverser des indemnités d’éviction importantes. En effet, si la résidence dans laquelle vous avez investi n’est pas rentable et que vous refusez de renouveler votre bail, vous devrez reverser au gestionnaire de votre bien ou à votre locataire une compensation financière.

Pour ceux qui auraient fait le choix d’investir dans un immeuble traditionnel (et non dans une résidence de service), le principal risque que vous encourez sont les impayés. Vous n’avez en effet aucune garantie de recevoir un revenu régulier, au contraire des résidences. Dans les bails commerciaux de ces dernières, on vous promettra généralement une non vacance de loyer. Et si les impayés sont généralement directement pris en charge par les sociétés de gestion, vous serez contraint de les réclamer vous-même à votre locataire dans cette situation.

En bref :

  • Le statut LMNP consiste à louer un bien meublé (en résidence de service ou dans un immeuble traditionnel) sans dépasser le seuil de revenu de 23 000  euros par an.

  • En résidence de service (Ehpad, résidence étudiante ou touristique), votre bien sera géré par une société de gestion professionnelle contre une commission de 10 à 15 %. Ces biens meublés ont une rentabilité moyenne de 4 à 5 %.

  • Avec le statut LMNP, vos biens seront imposables selon le régime BIC ou réel (selon le montant des revenus que vous tirez de vos loyers).

  • Les principaux avantages de ce statut (outre le fait qu’il ne subisse pas les récentes réductions des niches fiscales) sont une imposition allégée, la possibilité d’amortir les charges et dépenses en lien avec votre investissement et le remboursement de la TVA.

  • Cet investissement comporte néanmoins des risques. En résidence de service, les deux principaux sont le manque de sérieux de votre gestionnaire et l’absence de rentabilité de la résidence dans laquelle vous avez investit. Pour un bien meublé dans un immeuble traditionnel, vous reste exposé aux risques classiques de la location, soit les impayés.

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