Amortissement LMNP et charges déductibles : principe, fonctionnement, ce qu’il faut savoir

La location meublée en tant que non professionnel (LMNP)  intéresse de plus en plus de français. Elle présente en effet de nombreux avantages fiscaux, notamment parce que vous pourrez déduire des amortissements comptables de votre investissement.

Pour bien comprendre le sujet de cet article, il faut saisir ce qu’est un amortissement comptable. Il s’agit d’une charge qui n’a pas été décaissée, mais qu’il est possible de déduire de vos impôts. C’est la différence principale entre un amortissement et les abattements fiscaux liés aux travaux ou intérêts d’emprunt. L’avantage des amortissements est en effet de vous permettre de réaliser un gain de trésorerie, ce qui n’est pas négligeable pour un investisseur.

Les amortissements permettent donc de diminuer les revenus imposables découlant des biens immobiliers que vous proposez à la location. Nous vous présenterons dans cet article comment réaliser ces économies d’impôt, notamment en présentant les charges et dépenses déductibles. Nous reviendrons également sur les différentes façons d’amortir votre bien et comment réaliser d’importantes économie d’impôts sur plusieurs années.

Quel est l’avantage des amortissements LMNP pour l’investisseur ?

En bénéficiant du statut de LMNP, vous pouvez être imposé de deux façons. Si vous percevez moins de 32 900 de vos revenus locatifs, vous pourrez bénéficier d’un régime forfaitaire et d’un abattement fiscal de 50 %. Si vous optez pour un régime réel, vous pourrez déduire les charges réelles de votre bien (comme cela est possible pour un revenu foncier traditionnel), tout en pouvant amortir une partie du bien que vous possédez.

Cet amortissement s’applique pour chaque composant de votre bien sur une période moyenne de 25 ans. Attention cependant, car tous les composants ne sont pas amortissables. C’est notamment le cas du terrain. Imaginons par exemple que vous ayez un bien d’une valeur de 100 000 avec de 15 à 20 % de sa valeur attribuée au foncier. Vous aurez la possibilité dans ce cas d’amortir entre 80 000 et 85 000 euros des dépenses et charges incombant à votre investissement. Si on rapporte cette somme à la période d’amortissement moyenne de 25 ans (et donc à un taux annuel de 4 %), vous pourrez déduire de 3 200 à 3 400 de vos revenus annuels tirés de la location. Autre avantage, cet abattement fiscal pourra se faire à la fois comptablement et fiscalement.

les différents amortissements LMNP

L’autre raison pour laquelle l’amortissement est intéressant pour les propriétaires de biens meublés proposés à la location est qu’il se traduit par une charge comptable, mais non par une sortie de trésorerie. Autre avantage notable, ils ne pourront pas aboutir à un déficit foncier imputable aux autres revenus que vous percevez. Contrairement aux revenus fonciers dit “classiques”, un propriétaire de bien non professionnel ne pourra pas subir de déficit foncier imputable sur ses revenus globaux. Si vous ne pouvez pas consommer votre amortissement dans sa totalité sur la période de l’année fiscale en cours, il sera simplement reporté automatiquement aux années suivantes.

Quelles charges pouvez-vous déduire de votre bien meublé ?

Grâce au système fiscal des amortissements, vous allez pouvoir déduire certaines des charges découlant de votre investissement et de l’exploitation de votre bien meublé. Déductibles des recettes que vous percevez grâce à vos revenus locatifs, ces charges devront avoir été reversées après la date de votre début d’activité. Pour prouver leur lien avec votre bien locatif, vous devrez en effet présenter vos factures, la date faisant foi de leur éligibilité. Elles devront de plus être supérieures à un montant de 500 euros pour pouvoir être déclarées comme charges amortissables.  

Généralement, vous pourrez déduire les dépenses d’assurance, de charge de copropriété, d’électricité, et de petites réparations. Vous pouvez également amortir vos dépenses en fiscalité et les taxes de votre bien immobilier, ainsi que vos factures de téléphone et d’Internet, les honoraires de votre agence et intérêts de votre emprunt. Si vous avez acheté votre bien la même année que votre déclaration fiscale, vous pourrez également déduire les frais de notaire liés à son acquisition. Il vous suffira pour cela d’indiquer la date d’acquisition comme date du début de votre activité de loueur non professionnel lorsque vous vous enregistrerez. Les honoraires d’agence pour l’acquisition de votre bien seront également déductibles.

lmnp amortissement : que peut on amortir ?

La chose à bien retenir pour déterminer si une dépense est déductible ou non est de vous assurer qu’elle soit réalisable, probable et justifiée. Le déficit découlant des charges que nous venons de présenter dans cet article sera reportable et cumulable sur les prochaines années. Vous pourrez les déduire des recettes perçues sur vos loyers sur une période de 10 ans.

Les dépenses qui peuvent être amorties

En tant que loueur d’un bien meublé non professionnel, vous pourrez amortir certaines des dépenses en lien avec votre investissement. Elles devront être supérieures à un montant de 500 euros et avoir été réalisées à une date égale ou postérieure à celle du début de votre activité en tant que LMNP. Grâce au système d’amortissement, vous pourrez compenser la perte subie sur la valeur de votre bien pour une période fixée. Elle sera en général comprise entre 3 et 10 ans. Chaque année, vous aurez ainsi la possibilité de déduire le montant correspondant à cette perte de l’objet de vos dépenses.

Vous pourrez ainsi amortir les travaux qui auront été effectués sur votre bien, ainsi que les dépenses de mobilier. La durée d’amortissement dépendra de la nature de votre dépense et de son montant. Cela s’explique par l’usage moyen qui peut être fait de ce bien. Pour les dépenses de literie, la durée d’amortissement sera d’environ 6 ans. Pour un canapé, comptez 10 ans, les travaux au sol auront une durée d’amortissement de 15 ans et une table de salle à manger 10 ans.

Comment fonctionnent les amortissements par composants

Un bien immobilier peut être décomposé en plusieurs composants. Ces derniers sont généralement le terrain (qui ne peut être amorti), les travaux, l’aménagement, la toiture, etc. Cette décomposition de votre bien a pour principal intérêt de ventiler votre amortissement. Chaque composant pourra déterminer en partie la valeur de votre bien et aura une durée d’amortissement dépendant de son utilisation réelle. Pour bien optimiser votre amortissement, vous allez devoir faire la liste des composants de votre bien locatif meublé, et leur durée d’utilisation.

Ce n’est pas une mince affaire, et vous serez souvent contraint de passer par un professionnel pour réaliser ce montage financier. Vous pouvez ainsi engager un expert comptable. Nous vous conseillons vivement de le faire afin d’éviter les potentiels erreurs dans vos déclarations fiscales (et les sanctions qui pourraient en découler). Ce montant vous permettra de bénéficier d’un abattement fiscal supplémentaire. La réduction de la cotisation d’impôt sur vos revenus correspondra aux deux tiers des dépenses présentées dans votre comptabilité ainsi que votre adhésion à un centre de gestion reconnu ou à un organisme mixte de gestion agréé.

Ce plafond s’applique, dans la limite de 915 euros et du montant de l’impôt sur le revenu dû, aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017. Les durées d’amortissement des composants de votre bien seront assez longues. Tout du moins plus longues que celles que nous vous avons présenté pour les dépenses amortissables. Comptez 50 ans pour le gros oeuvre, 30 ans pour la façade, 20 pour l’équipement, et 15 ans pour l’agencement. Les durées moyennes d’amortissement sont fixées par la jurisprudence.

Quelles sont les autres spécificités du système d’amortissement LMNP

L’une des spécificités du système d’amortissement LMNP est qu’il ne se ressentira pas sur la plus-value à la revente de votre bien. Avec ce statut, vous êtes imposé au régime des BIC, un régime généralement appliqué aux entreprises. Mais à l’inverse de ces dernières, les amortissements comptables que vous aurez réalisé n’auront pas d’impact sur le prix de revient de votre bien qui permet de calculer la plus-value de votre investissement. Vous profiterez donc des avantages du régime fiscal des entreprises, mais n’aurez pas à en subir les conséquences désagréables.

L’autre spécificité est que vous pourrez passer très facilement d’un statut à l’autre. Si vous avez acquis votre bien meublé grâce à un emprunt et que vous avez réalisé des travaux, vous pouvez conserver le statut de location nue avant de passer à celui de LMNP. Vous bénéficierez ainsi pour commencer de l’abattement des travaux sur vos revenus. Plus ces derniers se rapprocheront d’un montant nul, plus il deviendra intéressant de passer au statut LMNP. Les amortissements vous permettront alors de repousser l’imposition des revenus que vous tirez de vos loyers. Ce stratagème vous permettra également de profiter aussi bien de la loi Pinel, puis du dispositif Censi-Bouvard. Dès que vous pourrez changer de locataire, il sera plus intéressant d’un point de vue fiscal que vous passiez au statut LMNP.

La seule contrainte que nous voyons à de tels passes-passes fiscaux est leur complexité. Vous devrez en effet tenir une comptabilité détaillée de vos bilans et comptes de résultats. Pas de panique : il vous suffit d’engager un expert comptable. Ce dernier ne devrait pas vous coûter plus de 600 à 700 euros par an, ce qui est bien peu au regard des abattements fiscaux dont vous pourrez bénéficier grâce à vos amortissements.

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