Investir en résidence senior est-il un bon investissement ou pas ?

Une étude récente du Crédit foncier a mis en lumière l’intérêt des français pour l’immobilier comme moyen de se constituer une épargne.  Le rendement annuel des produits concurrents dépassant rarement les 2,5%, il est tout à fait compréhensible que les 3 à 4,5% qu’offrent les programmes immobiliers locatifs soient si attractifs. De plus, la gestion de ces derniers étant assurée par une structure spécialisée, l’investisseur est libéré des soucis qui incombent traditionnellement aux propriétaires.

Les résidences dédiées à la prise en charge des personnes âgées connaissent une formidable croissance. Permettant aux investisseurs intéressés de bénéficier du statut très avantageux de loueur en meublé non professionnel (en plus d’un taux de rentabilité de 4 %,), ces résidences présentent également de nombreux avantages fiscaux. Nous les détaillerons par la suite dans cet article. Cependant, il ne faut pas oublier qu’un investissement dans la pierre comporte une part de risque non négligeable. Voici tout ce que vous devez savoir sur l’investissement en résidence seniors avant de sauter le pas.

Les différents types de résidences senior

Ce n’est plus une nouveauté : la population en France est vieillissante. Le pourcentage de personnes ayant plus de 60 ans devrait d’ailleurs augmenter jusqu’en 2035 pour atteindre près d’un tiers de la population française. La demande en logements médicalisés pensés pour les seniors va donc augmenter et de nouvelles résidences ouvrent régulièrement leurs portes en France. Proposées aux investisseurs comme des placements financiers ayant pour particularité une rentabilité et une fiscalité très attrayantes, il faut commencer par distinguer les différentes structures existantes.

placer son argent en LMNP senior

Les Ehpad sont des établissements médicalisés. Ces derniers ont d’ailleurs besoin d’un agrément du conseil général et de la Direction des affaires sanitaires et sociales (Ddass) pour opérer. Ces agréments étant limités, il en existe beaucoup moins en France que les résidences pour seniors, qui ne subissent pas les mêmes contraintes. Ces dernières sont destinées aux personnes âgées non dépendantes qui souhaitent conserver leur indépendance et pouvoir réaliser eux-mêmes les tâches de la vie quotidienne (comme faire ses courses). Les résidents de ces logements pour seniors bénéficient cependant de services personnalisés comme des aides à domicile ou la prise en charge de leur linge.

Dans ce type de résidences, on vous proposera généralement d’investir dans une chambre avec un lit médicalisé, ce qui rapproche sensiblement ce placement de celui que vous pouvez réaliser dans certaines cliniques.

Les avantages fiscaux

Ce type de placements immobiliers vous permet d’obtenir le statut très avantageux de loueur en meublé professionnel ou non-professionnel. Cette distinction se fait sur le montant des recettes que vous percevrez de votre locataire. S’il est inférieur à 23 000 euros et représente moins de 50 % de l’ensemble de vos revenus, l’administration fiscale vous considérera comme “loueur en meublé non-professionnel” (LMNP). A l’inverse, si vos revenus sont inférieurs à ce seuil,  vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel.

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Le premier avantage dont vous pouvez bénéficier en tant que loueur d’un meublé est le dispositif fiscal « Censi Bouvard ». Courant jusqu’au 31 décembre 2017, il permet notamment de réaliser une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du prix d’achat dans la limite de 300 000 euros. Ce cadeau fiscal n’est pas négligeable, car rapporté à la période de 9 ans sur laquelle vous devrez vous engager pour en bénéficier, cela représente une somme maximale de  33 000 euros, soit 3 667 euros par an. Si vous prenez la décision de revendre votre bien avant cette date butoire, vous devrez restituer au fisc les avantages que vous avez perçu en bénéficiant du dispositif Censi Bouvard.

Le second avantage dont vous pouvez bénéficier en investissant dans une résidence pour seniors est la possibilité d’amortir votre bien ainsi que votre mobilier. Vous pourrez ainsi déduire une partie des charges et dépenses réalisées dans le cadre de votre investissement sur la recette de vos loyers ainsi que les intérêts de votre emprunt. Les biens meublés sont amortissables sur une durée fixe de vingt à trente ans (et de cinq à dix ans pour le mobilier). Vous ne pourrez néanmoins pas amortir un montant excédant le montant des loyers que vous percevez.

Dernier cadeau fait aux français investissant dans un bien meublé : la possibilité de récupérer le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes. Votre logement devra dans ce cas être exploité pendant une période supérieure à vingt ans. En cas de revente, la TVA à 20 % devra être remboursée au prorata des années restantes jusqu’au terme.

Eviter les arnaques

L’attrait fiscal de ce placement immobilier n’a pas que des avantages. Le secteur des résidences pour seniors connaissant une forte croissance, certains promoteurs abusent parfois sur les commissions prélevées sur votre loyer. Attention si elles dépassent les 15 %, vous n’aurez généralement pas affaire à un gestionnaire très fiable. Le problème est que ces commissions élevées peuvent se ressentir sur la revente de votre bien. Pour éviter de revendre à perte, commencez par bien fixer le prix d’achat et les conditions de gestion de votre bien. Le montant hors taxes doit être inférieur au prix au mètre carré d’un logement traditionnel. Dans le cas des Ehpad notamment, prenez en compte le montant du loyer. C’est bien souvent la valeur de référence la plus fiable pour fixer celle d’un bien. Donc basez-vous sur le loyer actuel de la résidence qui vous intéresse afin de négocier son prix à l’achat ou en fixer le prix de vente.

Faites également bien attention au mode de revalorisation des loyers. Préférez les indices de référence connus (comme l’IRL par exemple) ou ceux qui sont directement fixés dans le contrat. Méfiez-vous à l’inverse des indices composites fixés par l’exploitant de votre résidence pour seniors. Dans tous les cas, comprenez bien que la revente des biens d’Ehpad et en résidences seniors n’est pas aussi bénéfique que vous ne pouvez le penser. Les plus-values dans ce secteur sont même généralement assez faibles.

Investissement résidence senior : bien choisir son emplacement

Un autre conseil qui va de soi lorsque l’on considère un investissement immobilier est son emplacement. Cependant, en raison de la forte rentabilité et attractivité fiscale des résidences, ce facteur est parfois laissé de côté. Petit piqûre de rappel pour éviter les mauvaises surprises donc.

La première chose à considérer avant d’investir est si la résidence en question est bien desservie par les transports en commun. C’est particulièrement important si elle ne se trouve pas dans le centre-ville. Surveillez également la présence d’établissements similaires dans les environs. Plus la concurrence sera forte, plus les locataires seront difficiles à convaincre ou exigeants quant à la qualité de l’hébergement proposé.

faut il placer son argent dans une résidence senior ?

Comme pour tout investissement immobilier, la meilleure chose à faire est de vous rendre sur place. Réalisez également une rapide étude de marché des résidences pour seniors dans la région en consultant les annonces de biens similaires, notamment pour les projets concurrents. La taille des Ehpad est aussi très importante, car un minimum de chambres et de locataires sera nécessaire pour que son modèle économique soit rentable. Investissez de préférence dans des résidences d’au moins 70 à 80 lits. Cela vous permettra de partager les charges et les frais de fonctionnement avec d’autres investisseurs.

Choisir une société de gestion sérieuse

Si la résidence pour seniors dans laquelle vous souhaitez investir vous plaît, il vous reste un détail très important à prendre en considération. Pour éviter les arnaques et vous assurer que votre bien meublé soit entre de bonnes mains, vous devez vous assurer du sérieux et de la fiabilité de la société de gestion. C’est elle qui vous fera signer le bail, vous versera votre loyer et s’occupera de la recherche d’un locataire ainsi que de l’entretien de votre bien. Vous devez vous être sûr d’avoir affaire à un gestionnaire compétent, et de confiance.

Avant toute chose, vous devez comprendre que le gestionnaire devra assurer la rentabilité de la résidence sur ses fonds propres (notamment en raison des vacances de loyer). Il doit donc pour cela disposer de réserves suffisantes. Passer par un gestionnaire qualifié et expérimenté dans le type d’investissements qui vous intéresse apporte une garantie sur le rendement de votre bien.

Assurez-vous également que les loyers qui vous sont présentés dans le bail de location correspondent à ceux des résidences similaires.  Les loyers trop élevés sont souvent financés par des promoteurs utilisant des fonds de concours. Si ces investissements peuvent vous paraitre attractifs dans un premier temps, ils mettent souvent la clé sous la porte une fois ce fond épuisé. Ne vous laissez donc pas séduire par un taux de rendement supérieur à 5 %. En effet, plus les rendements sont élevés, plus les risques que vous courez le sont également.

Pour résumer, si les résidences pour seniors sont très attractives sur le plan fiscal et financier, il n’en reste pas moins que vous devez vous montrer vigilant. Ce secteur en plein boom comporte son lot d’arnaques, mais aussi de contraintes à la revente. Surveillez donc particulièrement le prix d’achat de votre bien, son emplacement et le gestionnaire qui en assurera la pérennité.

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