Investir en résidence senior est-il un bon investissement ou pas ?

La fiscalité LMNP s’avère très intéressante notamment de par le fait que la majorité des dépenses et charges effectuées pour cet investissement sont déductibles de votre imposition. S’il existe plusieurs types de location meublée, l’investissement au sein d’une résidence sénior est l’un des plus avantageux en de nombreux points. Voici les principales raisons pour lesquelles investir dans une résidence senior.

Ce type de placements immobiliers vous permet d’obtenir le statut très avantageux de loueur en meublé professionnel ou non-professionnel. Cette distinction se fait sur le montant des recettes que vous percevrez de votre locataire. S’il est inférieur à 23 000 euros et représente moins de 50 % de l’ensemble de vos revenus, l’administration fiscale vous considérera comme “loueur en meublé non-professionnel” (LMNP). A l’inverse, si vos revenus sont inférieurs à ce seuil, vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel.

Ces statuts vous permettent de profiter d’avantages fiscaux conséquents notamment si vous décidez de déclarer vos revenus sous le régime réel simplifié. Voici un aperçu des privilèges que vous obtiendrez dans ce cas.

Le premier avantage dont vous pouvez bénéficier en tant que loueur d’un meublé est le dispositif fiscal “Censi-Bouvard”. Courant jusqu’au 31 décembre 2017, il permet notamment de réaliser une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du prix d’achat dans la limite de 300 000 euros. Ce cadeau fiscal n’est pas négligeable, car rapporté à la période de 9 ans sur laquelle vous devrez vous engager pour en bénéficier, cela représente une somme maximale de  33 000 euros, soit 3 667 euros par an. Si vous prenez la décision de revendre votre bien avant cette date butoir, vous devrez restituer au fisc les avantages que vous avez perçu en bénéficiant du dispositif Censi-Bouvard.

Le second avantage dont vous pouvez bénéficier en investissant dans une résidence pour seniors est la possibilité d’amortir votre bien ainsi que votre mobilier. Vous pourrez ainsi déduire une partie des charges, dépenses réalisées ainsi que les intérêts de votre emprunt dans le cadre de votre investissement sur la recette annuelle de vos loyers. Les biens meublés sont amortissables sur une durée fixe de vingt à trente ans (et de cinq à dix ans pour le mobilier).

Cela vous permettra ainsi de réduire considérablement votre montant imposable et même, pendant les premières années du moins, être totalement défiscalisé. Nous avons réalisé un dossier complet sur le fonctionnement de l’amortissement LMNP. Néanmoins, il reste extrêmement recommandé de s’entourer d’un comptable personnel ou expert-comptable pour réaliser correctement ces démarches fiscales et rester dans la légalité.

Dernier cadeau fait aux français investissant dans un bien meublé : la possibilité de récupérer le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes. Votre logement devra dans ce cas être exploité pendant une période supérieure à vingt ans. En cas de revente, la TVA à 20 % devra être remboursée au prorata des années restantes jusqu’au terme.

Si les avantages fiscaux sont communs à tous les investissements LMNP, la facilité de gestion elle est spécifique aux résidences notamment seniors. En effet, lorsque vous choisissez d’investir dans une résidence senior, la gestion de votre logement sera donnée à l’exploitant. Ainsi, celui-ci se chargera de louer votre investissement, de gérer intégralement les locataires (récupération des loyers, médiateur en cas de litige, etc.) et d’effectuer toutes les rénovations nécessaires après votre approbation. De plus, l’exploitant s’engage à vous verser mensuellement la somme perçu sur les loyers et ce, que le logement soit loué ou non.

En plus de la tranquillité d’esprit pour l’investisseur et des avantages fiscaux non-négligeables, l’investissement en résidence sénior offre un dernier grand intérêt : le rendement. Même si le rendement moyen en France varie fortement d’un type de location à un autre, celui d’une résidence sénior est en moyenne de 4%.

Cela peut sembler peu pour un œil non-avisé en comparaison à d’autres types de location qui affichent des rendements allant jusqu’à 10% dans certains cas. Néanmoins, ces bénéfices ne prennent pas en compte l’imposition ni les frais de gestion. Ainsi, étant donné que les revenus en résidence senior sont défiscalisés ou très peu imposable grâce aux avantages fiscaux et que la gestion est faite indépendamment de vous, les bénéfices effectués seront au final plus élevés.

Toutes personnes majeures résidant en France peuvent investir dans une résidence senior française. Pour cela, il vous suffira de trouver le logement adéquat souhaité et de réaliser les procédures d’achat. Par la suite, pour bénéficier du statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), il vous faudra, cette fois-ci, respecter les conditions suivantes :

• Ne pas être inscrit au registre des sociétés ni au registre du commerce en tant que Loueur Meublé.
• La somme des revenus de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000€ par an.
• La somme totale et annuelle de vos loyers issus des locations meublés ne doit pas excéder 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Dans le cas contraire, il vous faudra demander le statut de Location Meublée Professionnelle (LMP).

Pour opter pour l’investissement en résidence senior il vous faudra :

• Choisir le type de résidence désirée.
• Opter pour le meilleur emplacement.
• Choisir une société de gestion fiable.
• S’inscrire en tant que LMNP ou LMP selon votre profil.

Ce n’est plus une nouveauté : la population en France est vieillissante. Le pourcentage de personnes ayant plus de 60 ans devrait d’ailleurs augmenter jusqu’en 2035 pour atteindre près d’un tiers de la population française. La demande en logements médicalisés pensés pour les seniors va donc augmenter et de nouvelles résidences ouvrent régulièrement leurs portes en France. Proposées aux investisseurs comme des placements financiers ayant pour particularité une rentabilité et une fiscalité très attrayantes, il faut commencer par distinguer les différentes structures existantes.

Les Ehpad sont des établissements médicalisés. Ces derniers ont d’ailleurs besoin d’un agrément du conseil général et de la Direction des affaires sanitaires et sociales (Ddass) pour opérer. De plus, ces agréments étant limités, il en existe beaucoup moins en France que les résidences pour seniors, qui ne subissent pas les mêmes contraintes. En effet, ces dernières sont destinées aux personnes âgées non dépendantes qui souhaitent conserver leur indépendance et pouvoir réaliser eux-mêmes les tâches de la vie quotidienne (comme faire ses courses). Les résidents de ces logements pour seniors bénéficient cependant de services personnalisés comme des aides à domicile ou la prise en charge de leur linge.

Dans ce type de résidences, on vous proposera généralement d’investir dans une chambre avec un lit médicalisé. Cela rapproche sensiblement ce placement de celui que vous pouvez réaliser dans certaines cliniques.

Que ce soit en EHPAD ou en résidence senior classique, vous pourrez dans les deux cas investir en tant que LMNP ou LMP. A vous donc de choisir le type de résidence senior qui pourra le mieux vous satisfaire.

Un autre conseil qui va de soi lorsque l’on considère un investissement immobilier est : son emplacement. Cependant, en raison de la forte rentabilité et attractivité fiscale des résidences seniors, ce facteur est parfois laissé de côté. Petit piqûre de rappel pour éviter les mauvaises surprises donc.

La première chose à considérer avant d’investir : la proximité des transports en commun. C’est particulièrement important si elle ne se trouve pas dans le centre-ville. Surveillez également la présence d’établissements similaires dans les environs. Plus la concurrence sera forte, plus les locataires seront difficiles à convaincre ou exigeants quant à la qualité de l’hébergement proposé.

Comme pour tout investissement immobilier, la meilleure chose à faire est de vous rendre sur place. Réalisez également une rapide étude de marché des résidences pour seniors dans la région. Pour cela, vous pouvez consulter les annonces de biens similaires, notamment pour les projets concurrents. La taille des EHPAD est aussi très importante. En effet, un minimum de chambres et de locataires sera nécessaire pour que son modèle économique soit rentable. Investissez de préférence dans des résidences d’au moins 70 à 80 lits. Cela vous permettra de partager les charges et les frais de fonctionnement avec d’autres investisseurs.

Si la résidence pour seniors dans laquelle vous souhaitez investir vous plaît, il vous reste un détail très important à prendre en considération. En effet, vous devez vous assurer du sérieux et de la fiabilité de la société de gestion. Cela permettra d’éviter les arnaques et déconvenues. C’est cette société qui vous fera signer le bail, vous versera votre loyer et s’occupera de la recherche d’un locataire ainsi que de l’entretien de votre bien. Vous devez être sûr d’avoir affaire à un gestionnaire compétent, et de confiance.

Avant toute chose, vous devez comprendre que le gestionnaire devra assurer la rentabilité de la résidence sur ses fonds propres (notamment en raison des vacances de loyer). Il doit donc pour cela disposer de réserves suffisantes. Passer par un gestionnaire qualifié et expérimenté dans le type d’investissements qui vous intéresse apporte une garantie sur le rendement de votre bien.

Assurez-vous également que les loyers qui vous sont présentés dans le bail de location correspondent à ceux des résidences similaires.  Les loyers trop élevés sont souvent financés par des promoteurs utilisant des fonds de concours. Si ces investissements peuvent vous paraitre attractifs dans un premier temps, ils mettent souvent la clé sous la porte une fois ce fond épuisé. Ne vous laissez donc pas séduire par un taux de rendement supérieur à 5 %. En effet, plus les rendements sont élevés, plus les risques que vous courez le sont également.

Pour résumer, les résidences pour seniors sont très attractives sur le plan fiscal et financier. Il n’en reste pas moins que vous devez vous montrer vigilant. Ce secteur en plein boom comporte son lot d’arnaques, mais aussi de contraintes à la revente. Surveillez donc particulièrement le prix d’achat de votre bien, son emplacement et le gestionnaire qui en assurera la pérennité.

Une fois votre logement trouvé, vous pourrez commencer les démarches pour obtenir le statut LMP ou LMNP. C’est avec ce statut que vous obtiendrez les avantages fiscaux stipulés plus haut. La grande différence entre LMP et LMNP est avant tout l’éligibilité du statut. En effet, pour être LMNP et bénéficier d’avantages plus conséquents il faudra que la somme des loyers obtenus soit inférieure à 23 000€ par an. Aussi, cette somme ne doit pas représenter plus de 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Par la suite, en tant que LMNP, vous devrez vous réaliser une déclaration POi à la greffe du tribunal du commerce. A ce moment-là, deux choix s’offriront à vous :

• Opter pour le régime fiscal par défaut (MICRO-BIC) : dans ce cas-là, vous obtiendrez un abattement fiscal de 50% sur vos recettes fiscales mais ne pourraient pas déduire vos charges ou amortir vos dépenses ni bénéficier de la remise de la TVA ou de la loi Censi-Bouvard.
• Choisir le régime réel simplifié : il vous faudra alors le stipuler sur votre déclaration POi et vous pourrez alors, bénéficier de l’intégralité des avantages fiscaux présentés plus haut.

Si l’investissement dans une résidence sénior peut s’avérer très intéressant pour certains investisseurs, ce n’est pas le cas pour tous. En effet, selon votre profil investisseur, vos projets et votre budget, la résidence sénior peut avoir des inconvénients non négligeables. Ainsi, il est fortement conseiller de prendre en compte l’intégralité de ces arguments avant de choisir ou non d’investir dans une résidence sénior.

Avant toute chose, pour qu’un investissement en résidence sénior soit rentable, il vous faudra jouer sur le long terme. En effet, un rendement de 4% est très bien lorsque vous désiré de placer vos finances de manière sûre. Il existe des investissements plus agressifs comportant plus de risques mais proposant des rendements bien supérieurs. Ainsi, si vous ne souhaitez pas investir sur le long terme tel que 15, 20 ou 25 ans, il est préférable de choisir un autre type d’investissement.

Revendre une chambre dans un EHPAD ou un logement complet en résidence sénior classique est bien plus lent que pour un logement classique. En effet, la demande est moins conséquente. Ainsi, il vous faudra faire preuve de patience. Également, vous aurez très souvent un contrat vous contraignant à garder le logement pour une certaine durée. De plus, la revente pourrait s’avérer moins lucrative que pour un autre type de logis.

Qui dit établissement spécialisé ou médicalisé dit forcément fourniture spéciale. Ces logements détiennent souvent des meubles et structures destinés aux personnes âgés et/ou à mobilité réduite. Ainsi, les charges et coûts de travaux de rénovation et d’ameublement sont plus conséquents. La bonne nouvelle est qu’en tant que LMNP au régime réel simplifié, vous pourrez amortir ces dépenses sur plusieurs années. Il vous faudra malgré tout prévoir un budget conséquent notamment en cas de situation ou événement inattendu.

L’attrait fiscal de ce placement immobilier n’a pas que des avantages. Le secteur des résidences pour seniors connait une forte croissance. Ainsi, certains promoteurs abusent parfois sur les commissions prélevées sur votre loyer. Attention si elles dépassent les 15 %, vous n’aurez généralement pas affaire à un gestionnaire très fiable.

Le problème est que ces commissions élevées peuvent se ressentir sur la revente de votre bien. Pour éviter de revendre à perte, commencez par bien fixer le prix d’achat et les conditions de gestion de votre bien. Le montant hors taxes doit être inférieur au prix au mètre carré d’un logement traditionnel. Dans le cas des EHPAD notamment, prenez en compte le montant du loyer. C’est bien souvent la valeur de référence la plus fiable pour fixer celle d’un bien. Donc basez-vous sur le loyer actuel de la résidence qui vous intéresse. Cela vous permettra de négocier son prix à l’achat ou en fixer le prix de vente.

Faites également bien attention au mode de revalorisation des loyers. Préférez les indices de référence connus (comme l’IRL par exemple) ou ceux qui sont directement fixés dans le contrat. Méfiez-vous à l’inverse des indices composites fixés par l’exploitant de votre résidence pour seniors.

Pour conclure, l’investissement dans une résidence sénior peut être une excellente idée pour les investisseurs souhaitant avant tout défiscaliser leur revenu. Il est malgré tout recommandé de bien choisir la société avec laquelle vous traiterez pour éviter de potentielles mauvaises surprises. Enfin, nous ne pouvons que vous recommander de prendre en compte également les inconvénients de ce type d’investissement immobilier. En effet, cela vous permettra de réaliser le meilleur placement immobilier selon votre profil investisseur et vos attentes.