Assurer son bien immobilier acquis en LMNP (location meublée non professionnelle)

Existant depuis 1949, avec des effets modifiés régulièrement, le statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) est bien souvent présenté comme très avantageux fiscalement pour les propriétaires, comparé aux régimes de la location de logements nus. En effet, la location d’un bien en LMNP est une activité commerciale, dont les revenus sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers, avec donc davantage de possibilités de déductions d’impôts.

Pour les propriétaires de biens en LMNP, qui, pour reprendre la définition de ce statut, tirent moins de 23 000 € de revenus annuels de ces locations, représentant moins de 50 % de leurs revenus globaux, la spécificité de ce statut engendre d’autres réflexions à avoir au niveau des assurances.

En effet, alors que pour un logement nu, il va être conseillé au propriétaire d’assurer son logement contre les loyers impayés et de prendre une assurance propriétaire non occupant, qu’en est-il dans le cadre d’une LMNP ?

Les spécificités de la garantie loyers impayés

Ne pas recevoir ses loyers : c’est la hantise de tous les propriétaires. Cela compromet les investissements réalisés, voire complique le remboursement des crédits. Face à ce risque existe la garantie des loyers impayée (GLI), proposée par les assureurs, et la garantie des risques locatifs (GRL) dans le cadre d’un conventionnement avec l’Etat.

Ce type d’assurance peut être pris par les propriétaires en LMNP même si cela ne s’applique pas dans toutes les situations. Ainsi, dans le cadre d’un investissement LMNP au titre de la loi Bouvard-Censi, dans laquelle la location meublée prend pour cadre des résidences étudiantes ou séniors par exemple, le propriétaire ne passe pas de contrat de location avec l’habitant du logement, mais avec la société de gestion de ce dernier. De fait, inutile de prendre ce type d’assurance, puisque le gestionnaire rémunérera le propriétaire que le locataire paye son loyer ou non et même lorsque le logement sera vide.

Dans le cas de la location plus classique d’un logement meublée, la souscription de ce type d’assurances est sans doute plus appropriée. Toutefois, il est bon de rappeler qu’il n’est pas possible de cumuler une assurance contre les impayés et de demander un cautionnement au locataire, sauf si ce dernier est étudiant.

En cas de souhait de prendre une GLI, les propriétaires se doivent de prendre attentivement connaissance des limites et les cas d’exclusions de ces garanties. En effet, avant de rembourser un loyer impayé, les compagnies vérifieront la solvabilité du locataire à la signature du bail. Certaines proposent d’ailleurs de faire cette vérification à la place du propriétaire au moment de l’entrée dans les locaux, pour garantir que l’assurance s’appliquera.

La plupart des assurances, outre le paiement des loyers, peuvent prendre en charge les frais de justice pour l’expulsion d’un locataire ainsi que la réparation des dégradations immobilières avant la récupération du logement. Il est bon d’être vigilant sur ces détails, même si les baux de logements meublés étant habituellement d’un an, les recours à la justice pour récupérer son bien sont plus rares.

Enfin, certaines assurances peuvent prendre en compte les périodes où le logement est vide, entre deux locataires. Dans les grosses agglomérations où la demande de meublés est importante, il est rare qu’un logement reste vide bien longtemps. A voir donc au cas par cas.

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L’assurance habitation, une protection sécurisante

Un logement meublé doit, d’après la loi, comprendre tous les éléments de meubles et d’appareils utiles aux actes de la vie courante. Pour le propriétaire, qui a donc dû acheter du mobilier, des éléments de cuisine, voire dans certains cas de l’électroménager, il est primordial de ne pas avoir à tout changer à chaque changement de locataire.

Ce sera donc le rôle de l’assurance multirisque habitation, qui en plus de protéger les murs de l’incendie ou des catastrophes naturelles, pourra garantir tout le mobilier présent. Il est bien évident que chaque locataire devra obligatoirement posséder une assurance habitation, car il sera responsable d’éventuelles dégradations. Les sites spécialisés en assurance logement comme www.les-masure.fr conseillent aux propriétaires de se protéger également des manquements de leur locataire. De plus, si un propriétaire possède plusieurs logements d’un même immeuble, cette assurance prendra en charge les parties communes. Dans le cas d’une LMNP, le montant des assurances souscrites par les propriétaires non-occupants sont en outre déductibles des revenus industriels et commerciaux.

Enfin, depuis la loi ALUR de 2014, le propriétaire a le droit de souscrire une assurance pour le compte de son locataire et de répercuter son montant sur les charges. Une façon souvent plus simple de se protéger mais qui a l’inconvénient de détourner le locataire de ses responsabilités.

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